与时俱进  团结干事
                           促进我省房地产业的健康稳定发展

                  在“全省房地产开发座谈会暨住宅建设示范现场会”上的讲话
  
                           云南省建设厅厅长        冯志成


                                                 （二○○三年七月二十四日）

同志们：
    今天在丽江市召开的“全省房地产开发座谈会暨住宅建设示范现场会”，是我省房地产行业的一个重要会议。这次会议是在我省国民经济和社会发展进入新阶段；房地产业对于经济增长的拉动作用、对于全面建设小康社会的保障作用、对于相关行业的促进作用日趋显著；我省房地产业上半年呈现良好态势，住宅小区的质量、品位不断提高的形势下召开的。这次会议的任务，是要进一步促进我省房地产开发和住宅建设实现健康、稳定、持续发展。会议分两个阶段进行，第一阶段主要研究房地产开发投资的有关问题，包括通报全省及各地州市上半年房地产开发投资完成情况；分析当前房地产开发中存在的主要问题，有针对性地拿出解决措施；预测下半年各地房地产开发投资的完成量等几个方面。第二阶段以提高住宅建设质量、推进住宅示范活动为主要内容，请获得省级住宅示范小区称号的丽江裕康苑、昆明阳光花园昊苑、临沧华旭小区的开发单位（丽江裕安房地产开发公司、昆明云电阳光房地产开发公司、临沧华旭房地产开发公司）就省级住宅示范小区的实施经验和示范效果作交流、介绍；请官房丽江开发公司对商品房，特别是非住宅商品房销售中的新理念、新作法作介绍；现场参观考察丽江的几个房地产和城市建设项目。关于第二阶段的会议内容，陈副厅长还要作专门的讲话。我现在就我省房地产开发的有关情况讲几点意见。
    一、今年上半年房地产业主要指标完成情况及分析
    （一）我省主要指标完成情况
    1、房地产开发投资完成41.18亿元，同比（下同）增长39.3%，其中商品房建设完成投资26.8亿元，同比略有下降（-2.5%）；商品住宅完成投资27.5亿元，增长16.3%；非住宅中的办公楼完成投资1.3亿元，增长77.5%；商业用房完成投资3.3亿元，增长50%。
    2、商品房施工面积完成984万平方米，增长50.6%；竣工面积完成108万平方米，增长79.9%；销售面积完成120.1万平方米，增长79.5%；销售额完成22.7亿元，增长75.2%。
    3、商品房向个人销售面积106.7万平方米，增长96%，占总销售面积的88.5%，提高7.7个百分点；商品房向个人销售金额20.3亿元，增长86.5%，占总销售额的89.3%，提高5.4个百分点；商品房单位平均售价1883元，下降2.4%；商品住宅单位平均售价1771元，下降5.7%。
    4、房地产开发投资中，土地开发投资完成4.2亿元，增长160.6%；土地购置费完成9.85亿元，增长148%。购置土地面积778.2万平方米，约11674亩，增长350.8%；开发土地面积130.7万平方米，约1961亩，增长61.7%。
    5、待售商品房（含建成一年内尚未售出的）面积114.1万平方米，其中住宅74.6万平方米，分别增长60.9%和45.2%。
    （二）我省各地州市房地产开发投资完成概况
    上半年，全省有统计数字的14个地州市中，房地产开发投资完成量同比增长的有12个，其中增幅最大的昭通市为1158%，增幅最小的昆明市为13.2%；玉溪、大理两州市为负增长（分别为-26.2%和-11.8%）。按年初厅里分解给7州市的指标，除丽江超额1倍完成全年指标外，昆明、曲靖、玉溪、红河、大理、楚雄等6地州市完成的绝对量均未过半。昭通、临沧、文山、西双版纳、保山等地的情况较好，增幅均为上年同期的100%以上。
    （三）全国1—5月有关情况
    1、全国房地产开发投资同比增长32.9%，但增幅同比回落3.8%。其中西部地区增幅为48.5%。
    2、商品房价格小幅上扬。商品房单位平均售价2447元，增长7%；商品住宅单位平均售价2289元，增长9%。
    3、商品房空置现象趋于严重。全国空置面积增幅为9.2%，略高于上年同期。中西部地区的空置面积有增长趋势。
    （四）主要指标分析
    1、我省与上年同期相比较
    上半年我省房地产业各项主要指标完成情况较上年同期为好：一是开发投资增幅较大；二是除商品房建设投资略有下降外，土地开发投资、土地购置费、商品房销售面积、销售金额、向个人的销售面积、向个人的销售金额等指标一改上年同期大多为负增长或者小幅增长的状况，均实现了较大幅度增长（其中土地购置面积增幅最大，为350%）；三是商品房开工、竣工面积的增幅也较上年大；四是商品房向个人销售的面积和金额在总销售面积和总销售金额中的比例持续提高；五是在商品住宅投资保持了16%增幅的同时，办公楼、商业用房投资都实现了2位数的增长，改变了上年同期负增长73%和23%的状况。
    2、我省与全国平均水平相比较
    与全国1—5月的指标相比较，房地产开发投资增幅虽然高于全国平均增幅，但低于西部地区的平均增幅，且是在我省上年同期增幅仅为4.9%、全国平均增幅减缓的情况下实现的。就今年指标而言，上半年完成投资的绝对量尚未过半。商品房价格全国平均水平为上扬，我省则与之相悖，已连续几个月出现下滑。
    二、指标分析结论
    （一）综上所述，今年上半年我省房地产业呈良好发展态势：一是各项主要指标均呈增长，特别是开发投资改上年同期的小幅增长（未超过7%）为较大幅度增长（均在10%以上）。二是作为房地产发展前提条件的土地开发投资、土地购置费以及购置土地面积、土地开发面积改上年同期负增长或小幅增长为较大幅度的增长，为房地产业的持续发展提供了一定前提条件。三是产品销售状况好于上年，销售面积和销售金额两项指标分别实现79%和75%的增幅，扭转了上年同期开发投资、施工面积、竣工面积增长而销售面积和销售金额下降的不正常状况。四是商品住宅向个人销售的比例有新的提高，表明在建立住房供应新体制的过程中，集团购买力减弱，以个人为主的市场主体转换继续实现，市场主体结构更趋合理。五是房地产市场的供求关系基本平衡，商品房销售面积大于竣工面积，待售（空置）商品房继续得到消化。六是商品房单位售价有所降低，但降幅未超过6%，应属正常；售价的降低从另一个侧面增强了居民的消费能力，有助于市场有效需求的增加。
    （二）但是，我省今年房地产业的发展仍有不确定因素：一是最能直接反映行业发展状况的房地产开发投资虽为增长，但绝对量并不大，按全年指标计，仅完成38.8%。二是与房地产业发展后劲关系最直接的土地购置量、土地开发投资虽有增长，但因去年开发用地欠帐较多，目前尚无法确定土地已对房地产开发形成保障度。同时，不排除土地供应方式改变后诱发土地购置费增加、继而导致房地产产品经营成本上升的可能。三是直接反映房地产市场走势的商品房单位售价连续4个月下降，可能对开发商的投资信心有所影响。四是商品房向个人销售的比例与全国平均水平相比仍有一定距离，说明执行停止住房实物分配、启动货币化分配等相关政策的力度仍显不够。部分居民，特别是机关事业单位职工的住房观念尚未从根本上转变，仍寄希望于实物分房或变相实物分房；部分城市由于房改、房管、土地部门和房改售房原产权单位未能严格贯彻执行省委、省政府的有关政策，导致已购公房上市受阻，住房存量市场不活，并因此而直接影响住房增量市场的发展。五是商品房待售面积增加，虽然尚不能断定其中空置房占多大比例，但投资结构中反映出办公楼和商业用房的投资增幅都较大，可能诱发更大的商品房空置。六是我省虽为“非典”无疫区，但由于防治需要以及大环境的影响，对房地产投资和消费双方的信心都可能产生继发性的负面效应。商品房销售面积和销售额虽在6月份有较大幅度增长，但有可能源于前段时间因“非典”而受抑制的购房需求释放，下半年能否继续保持相同增幅尚无法断定。上述种种，均可能成为顺利完成今年房地产开发投资指标的障碍。
    三、下一步的工作重点
    房地产业是一个在市场经济体制下应运而生并得以发展、完全由民间投资、绝大多数企业为非公企业、对发展国民经济和改善人民生活具有基础作用、对相关行业具有强劲带动力的产业，特别是在经济增长中房地产业对投资和消费的双重拉动作用就更为显著和重要。省委、省政府历来十分重视房地产业在经济建设和社会发展中的作用，将其作为国民经济体系中的一个重要产业寄予厚望。因此，我们的工作一定要对发展房地产业起积极的促进和有效的保障作用。根据上半年房地产投资的完成情况和对各主要指标的分析，要完成今年省政府确定的106亿元的投资目标，既有有利条件，也有不利因素。各地要从大局、从全省的角度出发，分析自身利弊，有针对性地拿出措施，确保今年房地产开发投资目标的顺利实现。重点解决好几个带普遍性的问题。
    （一）培育房地产市场，促进行业发展。房地产业是市场经济体制下的产物，其兴起和发展都是以市场经济体制为载体和条件的。因此，只有培育起完整的市场体系、架构起开放的市场空间、建立起规范的市场秩序，激发起全新的市场理念，才能使房地产行业具备持续发展的基础和动力。要处理好几个方面的关系：一是市场主体的观念要更新，要有投身市场环境、适应市场规律、规范市场行为、遵守市场规则的自觉意识。市场主体各方之间是一种相互依存、平等互惠的关系，要通过各方的自律行为达到双赢的目的。二是要以人为本，提高产品和服务水平。房地产开发、物业管理、中介服务等企业的经营活动要依法、合理，要以换位思考的方式，从消费者和委托人的角度来做好自己的产品，打响自己的品牌。比如小区的配套设施、户型功能设计等就能直接反映出开发商的经营理念；而为委托人提供的物管、中介服务质量以及对方的反馈效应则是对物业管理和中介服务企业自身品位的检验。三是主管部门要明确自己在市场建设中的责任是培育市场体系、监管市场秩序、引导市场健康发展，而不是取代市场主体、包办市场行为甚至对市场的正常发展设置障碍。在培育市场的过程中，要先让市场运作起来，再有针对性地逐步解决暴露出的问题，而不能因为怕出问题就先作出各种限制。这样不利于市场的发展。
    （二）转变观念，为房地产业的发展提供服务。我们的观念、理念要适应市场经济体制和房地产业发展的需要，要以观念的更新来改善各项工作，而不能让工作陷于陈旧观念的束缚。一是要注意将过去单纯靠文件、行政手段调控的作法转变到遵循市场规律、强化市场手段、适应市场需要上来。要将市场运行中存在的诸多问题尽可能地通过市场规律来解决，否则，就容易导致“见子打子”或挂一漏万的现象。二是凡事要从法律关系的角度考虑，维护市场主体的合法权益。少数市县的房改部门以清房未完成为由，擅自规定房改房上市交易前须经审查批准，目的是为了杜绝重复享受房改优惠政策的不合理现象，出发点是好的。但却没有考虑房屋权利人在取得房屋所有权后，对房屋就具有使用、处分、收益等项法定权利。而清房只是行政部门的一项工作，不能因为行政部门的工作未做或未做完就限制房屋权利人的合法权利。至于少数人重复享受优惠政策的问题，是可以通过其他相关的法规规定来处理的。由于这种现象具有一定的代表性，我今天专门强调一下，以免由于我们的不当作为而引发行政诉讼。三是我们的工作要有利于促进整个行业的发展而不是制约其发展。对国家和省里已经明令取消的审批事项，不得以任何理由再行恢复或作变相审批。建设厅最近对行政审批事项做了专门、认真的研究，确定了依法保留的审批事项；下放了部分审批事项到地州市；同时对审批的程序、对象、办理时限等都作了明确规定，目的就是要在新形势下简政放权，优化服务，促进发展。各地也要从当地实际出发，清理并规范各自的行政审批，消障撤卡。比如对限额以下、计划部门不再作投资审批的房地产开发项目，建设、房管部门在审批其预售许可或现售备案时，就不需再要求企业提交投资批准文件。尚未取得小土地证的房改房上市交易，房管部门要执行省政府的规定，不得强行要求产权人提交小土地证，也不得以无小土地证为由拒不办理相关手续，要允许其先上市，待交易完成后再办理用地手续。
    （三）抓住重点，带动全盘。昆明、丽江、曲靖、玉溪、红河、大理、楚雄等，是近年来房地产开发量较大、房地产市场较为规范、市场主体较为成熟的地区，也是我省房地产业发展的中坚力量。为此，厅里专门向7州市分解了今年的房地产开发投资指标，目的是要让你们有明确的目标，增强责任感和紧迫感。从上半年完成的指标看，大多数州市是正常的，虽然完成的绝对量都未过半，但根据房地产的行业特点，只要下半年仍能保持目前的状态，实现指标是有望的。但玉溪、大理两地的情况不容乐观，要引起重视。会后要向当地政府作汇报，采取有效措施，下半年扭转被动局面。这里专门讲一下丽江的情况。众所周知，丽江是个经济相对欠发达的地区，过去城市居民一直习惯于自建住房，连公寓式的单元住房都难以接受，房地产业的发展就更无从谈起。最近两年来，随着经济社会的发展和观念的转变，通过房地产业的兴起和发展，不仅开始扭转居民自建住房的习俗，还成功地建成了省级住宅示范小区。今年上半年，丽江的开发投资情况是全省最好的，完成量占全省总量的近16%。临沧的情况也一样：今年开始，行署下决心建立房地产市场，推进经济适用住房建设，出台了一系列实质性的优惠扶持政策，居民自建住房的现象得以遏制，上半年房地产开发投资同比增长了585%。其他如昭通、文山、西双版纳等地区今年上半年的情况都比较好，希望下半年继续努力。反之部分经济较发达地区的房地产开发情况不理想，其主要原因之一就是实物分房、自建住房的口子堵不住。当然，少数地区也有一些特殊原因，制约了房地产业的发展。昆明市的房地产开发量占全省总量60%以上，各项指标的基数也较大，由于城市规划调整，数十个房地产开发项目被冻结，自然影响了投资的完成。但通过各方的努力，今年上半年的情况好于上年同期。鉴于此，昆明市应当尽快完成城市规划调整，优先解冻符合条件的房地产开发项目；房地产开发项目中，优先解冻开发规模大、企业实力强、属于引进外资的项目。
    （四）严格执行政策，为房地产业的发展创造良好环境。
    1、坚决堵住实物分房，大力推进货币化分配。各级城市规划、建设、房管（房改）部门要认真履行职能，严格执行国家和省有关停止住房实物分配的规定。禁止机关及财政供养的事业单位以任何理由或名义自建住房和搞变相实物分配。部分住房困难、无力发放住房补贴的企业，在符合城市规划和本单位实际的前提下，经申请批准纳入经济适用住房管理后，可以利用现有自用土地自建住房，享受经济适用住房的相关政策。只有真正切断实物分房，才能将城市居民的住房纳入市场化轨道，通过房地产增量、存量市场的协调发展，形成住房的梯次供应体系，满足不同层级的消费需求，最终达到提高居民居住水平的目的。
    2、取得住房货币化分配的新突破。已出台住房分配货币化方案的地区，要尽快实施。要与财政部门密切配合，既要拓宽住房补贴资金的筹集渠道，又要根据市场状况适时调整住房补贴额度，要保证每年都安排相应资金用于发放住房补贴。要在堵住实物分房老路的同时，及时开通新的渠道。
    3、盘活存量住房，满足不同层级的住房消费需求。到目前，尚未开放已购公房和经济适用住房交易市场（简称二级市场）的30余个县、市，年内争取开放20个，厅里对此已下发了文件。有开放任务的临沧（7县）、思茅（5县）、丽江（3县）、保山（2县）、红河（1县）、怒江（1县）、迪庆（1县）等7个地州市，都要按计划如数开放住房二级市场。已开放二级市场的市、县（区），要执行省委、省政府有关政策规定，全力推进市场建设、扩大交易量；任何部门和单位都不得擅自限制存量住房上市交易；不得擅自增设审批程序阻碍存量住房上市交易。对于尚未取得小土地证的房改房，按省政府规定，可先上市，待交易完成后再补办用地手续。少数县市房改部门以清房为由，要求对房改房作审查批准后方才准许上市的作法，是与省委、省政府的规定相抵触的，必须立即纠正。对拒不执行省委、省政府有关住房二级市场政策的部门和单位，我们将建议省政府给予通报批评。
    （五）注重质量，提高房地产开发品位。除了要保证完成房地产开发的“量”以外，还要注重“质”的提高。一是要注重房地产的投资质量。今年上半年，我省商品房的待售面积已在增加，其中非住宅的增幅大于住宅增幅；从投资结构看，非住宅的投资增幅也大于住宅的投资增幅。这个现象需要引起房地产、城市规划等部门足够的重视，要及时将有关信息传达给企业，引导企业正确、合理的投资方向，防止出现商品房，特别是非住宅商品房的超常空置，引发经济“泡沫”。二是要注重房地产开发的产品质量。我省部分住宅小区的开发建设质量在全国具有较高水平，多次得到国家和建设部领导的肯定。但是，全省房地产开发的质量不平衡，有的尚处于初始阶段。房地产开发质量是一个综合性的概念，不仅指工程本身的质量，还包括选址、规划、设计、布局、环境、功能等诸多因素在内的整个开发理念，涵盖开发的全过程，共同决定开发质量的优劣。因此，各级主管部门要引导、鼓励企业不断提升开发质量，以此求得企业的发展。各地都要有意识地扶持当地的龙头企业，树立当地的开发产品品牌，通过示范效应带动更多企业的发展和开发质量的提高。厅里也正在做这个工作，这次会议安排的住宅建设示范介绍和现场考察，目的就是要从整体上推进我省各地住宅小区开发建设质量和品位的提升。三是要注重提高企业的自身质量。这是直接关系企业形象、产品质量的问题。各级主管部门要通过对市场的监管来引导企业增强提高自身质量的意识。建设部最近在网上开通了企业信用档案库，建设厅也开通了“云南房地产信息网”。今后，企业的不良从业记录等情况，包括资质批准前的公示都将上网公布。此外，要认真执行《统计法》，做好房地产业的统计工作，形成畅通、快捷、准确的信息渠道。厅里已为各地州市配备了计算机，现又开通了网络系统，并对各地的信息管理人员进行了培训。应当说，硬件软件条件都已具备。要尽快提高办公自动化水平，实现统计数据网上报送。关于房地产开发企业投资指标的统计口径，我们与统计部门已作了协调，除用于房屋和土地开发、土地购置等的投资要统计外，房地产开发企业承担的公用设施建设的投资也要作为房地产开发投资如实上报。
    同志们，今年我们所承担的房地产开发任务是重的，但通过我们的努力，顺利完成既定指标也是有希望的。我们要与时俱进，团结起来干实事，为我省房地产业的发展，为我省国民经济的增长，为全省城镇居民居住水平的提高作出应有的贡献。
谢谢大家。