一、进一步提高住宅示范小区建设重要性的认识

    城市住宅示范小区建设是住宅建设进入新的发展时期的客观要求。经过20多年改革与发展，我省住宅领域发生了深刻的变化。随着住宅商品化的不断深入，国家把扩大住房消费作为国民经济新的增长点和优势产业加以培育和扶持，住房需求从追求数量发展到对包括环境、工程、功能等在内的综合质量的追求。住宅建设也从过去的以量为主发展到量质并重阶段。继续单纯地采取多投资、多建房的办法已无法满足社会的需求。通过住宅示范小区建设树立样板工程、推广全省住宅示范小区和全国康居示范工程建设经验，积极探索符合各地实际的成功建设经验，以点带面提高城镇住宅示范小区建设水平和质量已成为当务之急。

    城市住宅示范小区建设是深入进行市容市貌整治的重要组成部份。我省自80年代初期第一个小区破土动工以来，已建成建筑面积在2万平方米以上的住宅小区300多个。但由于种种原因，不少小区在整体风貌上与城市特点和面貌不相协调，有的甚至破坏了城市的特色和风貌。特别是一些地区和单位仍然沿用见缝插针、分散自建的小生产建设方式，不仅居住环境差，城市景观受到破坏，基础配套设施建设受到影响，社会化的物业管理受到阻碍，也直接影响到城市的投资效益和特色风貌。可以说，从某种意义上讲，建设好小区等于建好城市，它可以极大地改善城市乱搭乱建、缺乏民族风格、地方特色的现象。因此，开展住宅示范小区建设不仅是提高住宅建设自身水平和质量的需要，也是整个城市建设持续健康发展的需要。

    城市住宅示范小区建设是推进住宅产业化的重要依托。提高住宅建设水平和质量的根本出路在于推进和实现住宅产业化。近几年来，全国住宅产业化建设不断提高，许多省、尤其是东部省、市发展迅速，并仍呈方兴未艾之势。我省这些年来尽管在促进住宅产业化方面做了大量工作，也取得了一些成绩，但从全省看，除昆明市外，住宅产业仍处于粗放型生产阶段，适应发展要求的人才、技术队伍等都有限，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的住宅产业化仍有很多工作要做。而当前首先必须做好的，就是通过住宅示范小区建设培养人才，锻炼队伍，积累经验，提高效益，为全面推进和实现住宅产业化奠定基础。

    城市住宅示范小区建设是促进地方经济增长的必然选择。随着房地产业对地方经济的拉动作用的日益加大，如何使住宅小区在一定时期内保持这种拉动作用，促进地方经济的不断增长，是摆在我们面前的一个值得认真研究的课题。由于住宅产业是建筑业和房地产业的主要载体，其产业关联度高，因而也是国民经济支柱产业的主体所在。因此，推行住宅示范小区建设，保持住宅产业的持续发展，促进住房消费，使其为经济发展和全面建设小康社会发挥应有的作用，是我们必须下大力气做好的工作。

    二、几年来城市住宅示范小区建设取得的成绩和存在的不足

    自《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的通知》和建设部《国家康居示范工程实施大纲》下发以来，我省结合自己的实际，出台了《云南省城市住宅示范小区建设实施方案》（云政办发〔2000〕78号）和《云南省城市住宅示范小区工程建设规划、住宅建筑设计评价指标体系》（云建房〔2001〕231号等文件，这些文件的出台，对推进我省城市住宅示范小区的建设发挥了很好的指导作用。

    在上述文件及有关政策指导下，近几年来我省在这方面做了大量的、卓有成效的工作。我们按照国家的要求，组织建设了一批住宅示范小区。不少房地产开发企业很好地解决了认识问题，正确处理了环境、社会、经济效益三者关系，较准确地把握了住房需求的内涵，在提高建设水平上狠下工夫，从而创建了自己的住宅建设的“名牌”。如“八五”期间昆明“春苑小区”成为我省第一家获得国家住宅试点小区银奖，97年昆明“西华小区”又获得国家住宅试点小区金奖；99年昆明“金康园”顺利通过国家小康住宅示范小区验收，一举夺得规划、设计、工程质量等六个金奖；2001年，由原云南庆丰房地产开发公司（现云南云电阳光房地产开发公司）开发建设的阳光花园“昊苑”的8幢商品房，顺利通过商品房“3A”性能认定，成为我省第一家通过建设部“3A”性能认定的住宅小区。其三期工程“昱苑”的部分商品房和昆明银海房地产公司开发的“银海山水间”部分商品房一道，已通过建设部商品房“3A”和“2A”性能认定的初审，即将接受最终验收；昆明的“云康园”已被批准列为国家康居住宅示范项目。此外，我省在积极组织申报和参加国家级的住宅示范项目的考评的同时，还按照建设部的统一标准组织了省级住宅示范项目的评审。继个旧明珠小区成为昆明地区以外的第一个省级住宅示范小区后，临沧的“华旭小区”、丽江的“裕康苑”也分别通过了省级住宅示范小区的验收。此外，“湖畔花园”、“新世纪村”已批准列为省生态小区前期项目；曲靖的“麟瑞小区”已通过省级住宅示范小区初审，即将接受最终验收；楚雄的申报方案也已经报到厅里。与此同时，我省还有一大批住宅项目，尽管没有参加申报住宅示范小区，但其规划、设计、建设水平都很高。如银苑小区、北辰小区、江东花园、佳园上居、红竺园、中林锦苑等等，都是我省住宅小区中的佼佼者，对我省住宅建设水平和质量的全面提升起到了重要的示范和推进作用。我们这次会议将要参观的丽江裕康苑，在地、州、市属于较好的住宅小区，他们的经验，值得各地学习和借鉴。

    尽管我们在住宅示范小区建设方面取得了不小的成绩，但也不能不看到，目前，在全省住宅小区建设中也还存在着一些应注意克服的问题。一是脱离国情、省情，脱离中低收入阶层，追求所谓高贵、豪华、摆阔，在策划理论上步入“贵族化”误区，不愿意在经济、适用方面下功夫；二是设计不善于在中、小套型中创造较高适用性和舒适度，单纯追求套型面积的“大型化”，而实际上是大而不当，大而浪费；三是盲目追捧建筑风格的“欧陆化”，在最具民族和地方特色的居住建筑中，不适宜地大搬大用“洋零件”，到处乱贴所谓“欧陆符号”；四是在装饰装修过程中品位的错位，把商业性的宾馆茶室的装修手法用在家居上，使家庭装饰装修“宾馆化”，缺少“家”的温馨与个性；五是不讲小区绿地性质与功能，把小区绿地做成城市公园的模式，使小区的业主空间变成了城市公共空间，既加大了业主的购房成本，又把本应安静、相对封闭的休闲的环境变成了现代化的“大杂院”，导致庭院绿化的“公园化”。凡此种种，都需要我们在城市住宅建设，尤其是住宅示范小区建设中应注意克服并加以正确引导的。

    三、今后城市住宅示范小区建设中应抓好的几项工作

    我们抓城市住宅示范小区建设的试点和样板工作，只不过是一种手段，真正的目的是通过这一工作达到推广住宅示范小区建设的经验，从而全面提高我省住宅建设的质量和水平，推进我省住宅产业化的发展，为此，今后一个时期，我们要努力做好以下工作。

    1、提高认识，加强领导。各地州市要充分认识城市住宅示范小区建设的必要性和重要意义，切实加强对此项工作的组织领导，建立健全和完善领导协调机构，明确具体办事部门并将责任落实到人，使城市住宅示范小区建设的组织领导工作落到实处。各地建设、房地产管理部门要加强指导，优化服务。切实按照国务院、省政府文件的要求，防止住宅分散建设，加大住宅小区建设工作力度。切实帮助房地产开发企业解决好在小区开发建设中遇到的具体困难和问题。

    2、住宅示范小区建设要以普通商品房和经济适用住房为主，并考虑不同消费层次的市场需求，努力做到造价不高水平高，标准不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美。要把推进住宅产业化的原则，贯穿到住宅示范小区建设的全过程。即以科技进步为先导，以提高工程质量为宗旨，以最大限度地满足城镇最广大居民的住房需求为目标，在科学规划的基础上，向设计标准化、生产工业化、施工装配化、管理规范化的方向奋发努力。

    要规范住宅示范小区申报与审批程序。进行住宅示范小区建设，首先由各地向省建设厅提出书面申请，同时上报建设实施方案。再由省建设厅组织专家对其规划、设计等进行基本条件的考察，提出是否同意按示范小区开展前期准备工作的初步意见。申请由承担小区建设的开发企业提出，各地领导协调机构提出初审意见；第二步是在申报项目的建设过程中，专家组对规划设计、单体设计的完成情况及施工质量等作中期检查，提出改进意见；最后是项目竣工后的综合评审，决定申报小区是否列入省级住宅示范小区。通过评审的将正式行文授予省级住宅示范小区称号。具体方法省建设厅《关于执行〈云南省城市住宅示范小区工程建设规划、住宅建筑设计评价指标体系〉有关问题的通知》（云建房〔2001〕989号）已作了明确规定，各地要认真遵行。

    3、在努力提高住宅建设水平的同时，要大力提高物业管理水平，让老百姓买放心房，住顺心房。各地应借国家《物业管理条例》出台的东风，采取多种形式提高物业管理服务质量与水平。首先是要大张旗鼓地宣传《条例》、认认真真地学习《条例》、扎扎实实地贯彻《条例》。此次国务院颁布的《物业管理条例》有其鲜明的特点，具有一定的前瞻性。既确立了业主与物业管理企业双方主体的平等地位，又适度保护了弱势群体消费者的权益；转变了政府职能，增大了“私权利”条款的比重，又从维权服务中体现了“公权利”；既清晰了权利主体各自的权力义务，又明示了契约、合同搭接协调关系的途径。因此，我们在理解《条例》这些特点的同时，还要把握《条例》创新的内涵。这对我们全面贯彻这个法规，实现物业管理两个根本性转变十分重要。其次是要加快推进物业管理市场化的进程。要从三个方面入手，提高我省物业管理的市场化水平。一是鼓励物业管理企业整合重组，实施规模化发展战略，努力提高市场的集合度；二是扶优扶强，培育龙头企业，树立行业品牌；三是改革体制，创新机制，努力提高经济运行质量。房地产开发企业必须尽快与物业管理实行分业经营，建立较清楚的经济关系，为物业管理的社会化奠定基础。要把住宅示范小区的物业管理，纳入文明城市、文明社区建设的内容，同时积极争创省级和国家级的物业管理示范住宅小区，使物业管理这个朝阳产业真正按照社会主义市场经济的规律发展、壮大和完善，成为激活房地产经济和完善城市管理的一个亮点。

    同志们，省委、省政府已把大力推进我省城市化进程作为我省今后一个时期经济工作的重点，因此，切实做好住宅示范小区建设管理工作，以推动全省住宅小区开发建设全面发展，已成为我省经济工作和全面建设小康社会的重要内容。为此，我们一定要以“三个代表”重要思想为指导，以深入学习贯彻党的十六大精神为动力，再接再厉，努力拼博，为我省全面建设小康社会而作出新的贡献。